Idee / conceptvorming

Voor Van Nes Vastgoed begint ieder project met een goed idee. In de conceptfase stellen wij 3 belangrijke vragen:

• is een plan haalbaar en realistisch?
• is er behoefte aan het gebouw in de omgeving?
• vullen wij iets in met het idee dat mist?

Het belangrijkst is dat een vastgoedplan wat toevoegt aan de omgeving waarin het komt te staan. Behoefte en marktvraag bepalen immers het uiteindelijke succes van het concept.

Programma van eisen

Zien wij de potentie van een plan, dan stellen wij een programma van eisen op. Dit is de leidraad tijdens de gehele uitwerking van een plan. Wij geven hier bijvoorbeeld antwoord op de vraag: welke functies zijn nodig? Welke indeling en grootte? En: welke materialen en welke installatietechniek?

Planschets

Hierna visualiseren wij het vastgoedconcept in grote lijnen door een planschets. De details volgen in latere stadia. Met een deskundig architect werken wij een globale visualisatie uit. Voor u als opdrachtgever is dat de eerste indruk hoe een vastgoedconcept er uit gaat zien.

Bepalen duurzame ambitie

Al in het begin inventariseren wij al uw wensen op gebied van duurzaamheid. Door dit vanaf de conceptfase op te nemen, optimaliseren wij het resultaat en verkleinen het risico van onnodig extra werk en kosten naderhand.

Haalbaarheidsstudie

Van Nes Vastgoed berekent wat iets kost en opbrengt. Hiervoor combineren wij accuraat rekenwerk met unieke marktexpertise. In een haalbaarheidsstudie onderzoeken wij de rentabiliteit en winstgevendheid. Is er vraag naar het pand? Behoefte vanuit de markt heeft grote invloed op het succes van een vastgoedproject.

Locatiekeuze / reservering locatie

Wanneer voor een plan nog een locatie moet worden bepaald, dan doen wij dat zo vroeg mogelijk. Zonder grond is het immers onmogelijk vastgoed te realiseren. Het type locatie en de ligging bepalen de lijn van het verdere plan. Die potentie gebruiken, daarin ligt onze kracht.

Schetsontwerp

Het is de bedoeling dat u een pand echt gaat beleven. Het schetsontwerp is daarom een verder uitgewerkte verbeelding van het project, waarbij wij schoonheid, kosten en marktpotentieel met elkaar verbinden. Wij bewaken deze 3 dragers en vertellen u helder over alle mogelijkheden.

Richtwaarde voor de verkoopwaarde

Wij onderzoeken vroeg in het traject de verkoopwaarde van een plan. Van Nes Vastgoed bepaalt met een specialist een ambitieuze doch realistische verkoopwaarde.

Funding / financiering

Voor bijna iedere ontwikkeling is risicokapitaal en financiering nodig. Van Nes Vastgoed betrekt deze financierende partijen vroeg bij het plan zodat ze rekening kan houden met hun eisen, wensen en mogelijkheden. Mocht het nodig zijn om in de conceptfase aan kapitaal te komen, dan trekken wij hiervoor vanuit ons netwerk financiers aan.

Overleg mbt bestemming

Zeker als onze vastgoedambitie leidt tot een bestemmingswijzing, motiveren wij dat bewust vroegtijdig aan de gemeente of plaatselijke bestuurders. Voor Van Nes Vastgoed hoort dit bij een goede voorbereiding van de  procedure. Wij inventariseren de bestuurlijke randvoorwaarden om hier in latere stadia op in te spelen.

Voorlopig ontwerp

Als een project haalbaar blijkt en de financiering is verzekerd, werken wij het ontwerp uit met de architect. Wij begeleiden dit proces en laten de visualisering passen bij het programma van eisen. De meer gedetailleerde architectonische uitwerking verscherpt het beeld van het plan.

Afstemming instanties

Door vroegtijdig bestemmingsoverleg weet het bestuur globaal van onze ambities. Nu wij besturende partijen en instanties nog eens benaderen, bespreken wij meer details. In deze fase spreken wij ook het waterschap, de provincie of andere organisaties aan.

Ons succes ligt in dit voertijdig overleg. In de regel hebben overheidsinstanties rekening te houden met meer belangen dan alleen het vastgoedplan. Daarom levert Van Nes Vastgoed ze gerichte en onderbouwde informatie om vertraging te voorkomen.

Uitwerking duurzaamheid

Van Nes Vastgoed stelde de duurzaamheidsambitie al in grote lijnen vast in de conceptfase. In het ontwerp nemen wij die duurzaamheid integraal op in het bouwplan. Hier hechten wij veel waarde aan, omdat de benodigde voorzieningen een forse invloed hebben op kosten en opbrengst van het vastgoed. 

Richtwaarde realisatiekosten

Samen met een kostendeskundige begroten wij hoeveel de bouwkosten bedragen. De berekening is indicatief en kristalliseert zich steeds verder uit. Wij hebben nu een goed beeld wat het gebouw kost voor als wij later onderhandelen met de aannemer.

Check haalbaarheid

Wanneer wij de kosten hebben bepaald, leggen wij die naast de haalbaarheidsanalyse. Van Nes Vastgoed controleert hier op budgetoverschrijdingen en onderzoekt of het plan overeenstemt met de gestelde eisen. 

Definitief ontwerp

Wanneer wij er zeker van zijn dat de kosten van het plan matchen met de uitgangspunten, dan laten wij het definitieve ontwerp opstellen. Wij werken snel en stuurt de betrokken adviseurs op een efficiënte gerichte manier aan. Dat begint met het stellen van de juiste vragen. 

Afstemming instanties

Wanneer wij alle randvoorwaarden weten en het definitief ontwerp er ligt, stemmen wij nogmaals met de instanties af. Door zo vroegtijdig onze ambities en plannen voor te leggen aan instanties als het waterschap, de provincie of gemeente, voorkomen wij dat de procedures moeizaam verlopen.

Vaststellen realisatiekosten

Als het plan klopt en haalbaar blijkt, berekenen we de definitieve realisatiekosten. Wij betrekken hiervoor een kostendeskundige of een aannemer bij het plan.

Wanneer de prijs die de aannemer opgeeft hoger uitvalt dan het budget, gaan wij die onderhandeling aan. Veelal zit er een gezonde spanning tussen het budget en de realisatiekosten. Door pragmatisch te werken blijkt dit verschil meestal overbrugbaar.

Bepaling verkoopwaarde

Daarbij bepalen wij definitief de verkoopwaarde van het plan samen met deskundige makelaars en taxateurs. Afhankelijk van het project verkopen wij het plan hierna aan de eindgebruiker of belegger.

Financieringsovereenkomst

In de haalbaarheidsfase legden wij al contact met de financierende partij, indien relevant. Van Nes Vastgoed houdt ze vanaf dat moment betrokken bij het plan. Dat zorgt er voor dat de financiering vlot verloopt. Wij begeleiden het opstellen van de financieringsovereenkomst en zorgen dat de middelen tijdig beschikbaar komen voor bijvoorbeeld aankoop van de locatie.

Verwerving locatie

Het heeft pas zin om grond te kopen, als wij zeker weten dat onze ambities hiervoor realiseerbaar zijn. Moet een locatie nog verworven worden? Dan doen wij dat op dit punt. Dat is niet geval als u of een gemeente een locatie beschikbaar heeft en dat ons vertrekpunt is.

Bestemmingswijziging

In deze fase van het plan doorlopen wij zo nodig de procedure voor bestemmingswijziging. Wij plegen intensief onderzoek om te onderbouwen dat de gevraagde wijziging kan worden afgegeven. Hiervoor werken wij samen met externe adviseurs, waarvan wij de kwaliteit onderschrijven.

Het risico op bezwaarprocedures verkleinen wij maximaal door onze gedegen werkwijze. Constant houdt Van Nes Vastgoed hier zicht en controle op.

Aantrekken kopers en gebruikers

Als het plan het vraagt benaderen wij actief kopers en huurders voor het pand. Veelal in samenwerking met een makelaar, omdat die daarvoor een relevant netwerk heeft. Van Nes Vastgoed zorgt samen met verkopers en verhuurders voor een promotiecampagne. Van Nes Vastgoed stuurt de coördinatie actief aan.

Vergunningen

Voor bijna alle realisatie van vastgoed is een omgevings-, milieu- en/of watervergunning noodzakelijk. U kunt er op vertrouwen dat wij weten welke vergunningen nodig zijn. Van Nes Vastgoed beargumenteert de aanvraag en verzorgt het overleg om deze procedure correct te doorlopen.

Aanbesteding van de realisatie

Door gedegen onderzoek hebben wij een goed inzicht in de realisatiekosten. Maar wij weten nog niet wat realisatie werkelijk kost. Deze vraag leggen wij in deze fase voor aan onze bouwteampartner. Of wij schrijven meerdere partijen aan in het kader van een aanbesteding.

Doordat onze realisatiekosten met grondige research zijn onderbouwd, geeft dat  ons voorsprong in de onderhandeling met partijen. Dat leidt uiteindelijk tot een rendabele uitkomst.

Realisatie overeenkomst

Met de handtekening onder de aanneemovereenkomst begint de daadwerkelijks bouw van het plan. Hierin maken wij afspraken met de aannemer. Wij begeleiden het opstellen van de realisatieovereenkomst en verzorgen de benodigde documenten.

Levering locatie

Voor de realisatie van het plan moet de locatie beschikbaar zijn. Het is belangrijk dat wij de locatie correct geleverd krijgen. Daarom controleren wij met de notaris of de verkopende partij van de grond aan de verplichtingen en voorwaarden voldoet.

Realisatie project

Na het verkrijgen van de vergunningen en de levering van de locatie begint de realisatie. Hier begeleiden wij het proces en verzorgen de directievoering. Wij behartigen uw belangen wanneer bijvoorbeeld meerwerk ter sprake komt. Van Nes Vastgoed staat aan de start, begeleidt en laat de bouw uitvoeren.

Oplevering Project

Bij de oplevering draagt de aannemer de verantwoording over het vastgoed over aan de eigenaar. Van Nes Vastgoed inventariseert hier alle opleveringsdocumenten en relevante documentatie. Wij zorgen ervoor dat deze bij levering aanwezig zijn en controleren scherp of het pand aan alle eisen voldoet.

Dit is meestal het punt waarop een pand gaat renderen. De gebruiker geniet van het verblijf in het pand en voor de eigenaar start de huurstroom, die het rendement oplevert.

Overdracht aan gebruikers / kopers

Als een pand volledig is goedgekeurd dan is dat een bekroning op ons werk. Een intensieve periode van conceptvorming, haalbaarheidsanalyse, vergunnen en realisatie leidde tot een functioneel gebouw voor de komende decennia. Wij vinden het als ontwikkelaar altijd prachtig om te zien hoe vastgoed haar functie vervult in de omgeving.

Met de ingebruikname van een gebouw komt de vraag naar beheer en onderhoud van het pand. Zoekt u hiervoor een betrouwbare partij? Dan staat Van Nes Vastgoed u bij.

Van Nes Vastgoed ontzorgt u wanneer u nadenkt over:

• receptie
• onderhoud
• reparatie
• installatietechniek

Hiervoor benaderen wij professionele organisaties en stellen de onderhouds- of beheerscontracten op.